바른사회운동연합

 필자 : 이석구

현정권은 왜 부동산 정책에 실패했나

  종합부동산세 고지서가 22일 날아온다. 지난해보다 대폭 오른다고 한다. 고가 아파트를 가진 약 76만 명이 전전 긍긍한다. 정부에 대한 원성이 높다. 반면 두둔하는 여론도 만만치 않다. 종부세를 내지 않아도 되는 사람들이다. 집값이 많이 올랐으니 세금 더 내는 것은 당연하지 않느냐는 것이다. 문제는 그것으로 집값이 잡히느냐는 것이다.

  종부세는 노무현 정권 시절인 2005년 1월5일부터 시행됐다. ‘조세부담 형평성 제고’와 ‘부동산 가격안정 도모’가 도입 목적이다. 이 법은 부동산이 비싸거나 많이 갖고 있는 사람들을 대상으로 만들어졌다. 고가 주택 소유자로부터 세금을 많이 거둬 ‘조세형평성’을 꾀하는 한편 다주택 소유자에게는 세금을 많이 물려 투기를 막자는 것이 이 법의 도입 취지다.

  현실은 어떤 가? 부동산 가격을 잡겠다고 세금 중과 등 각종 규제책을 쏟아 낸 노무현, 문재인 정권에서 부동산 가격은 오히려 대폭 올랐다. 한국 부동산원의 부동산 실거래가 지수에 따르면 서울 지역의 경우 노무현 정부 시절 (2003년2월~2008년 2월) 아파트 가격은 56.6%나 올랐다. 문재인 정권 출범(2017년 5월) 후에는 지난 9월까지 무려 134%나 폭등했다. 박근혜정부 재임 기간(2013년 2월~2017년 3월)에는 22.7%가 올랐다. 이명박정부(2008년 2월~2013년 2월)시절에는 오히려 6% 하락했다.

  노무현 정부와 현 정권의 부동산 대책 공통점은 공급 측면이 아니라 수요 측면을 중심으로 정책을 편 것이다. 노 정부 부동산 정책의 핵심은 보유세, 거래세 등 세금 강화다. 공시지가 현실화를 통한 보유세 강화, 다주택자 양도소득세 중과, 종합부동산세 신설, 재건축 기준강화 등이다. 공급을 늘리기보다 부동산 수요 억제를 통한 집값잡기다. 현 정부도 이런 기조를 더욱 강화했다. 무려 27번이나 부동산대책을 내놨다. 그런데도 부동산 정책은 실패했다.

  왜 그렇게 됐을까? 한마디로 시장원리를 도외시하고, 책상머리에 앉아서 현실을 무시한 대책만 내놓은 탓이다. 사람들이 부동산을 사는 이유는 주거와 투자 목적 두 가지다. 보다 좋은 환경에 있는 부동산은 가치가 높고 자연히 수요가 많다. 수요가 많으니 가격도 덩달아 오른다. 게다가 돈이 시중에 많이 풀렸는데 금리가 낮아 갈 곳이 없다. 또 부동산은 사두면 오른다는 것이 경험 법칙이다. 따라서 너도 나도 아파트를 투자와 주거 양대 목적으로 산다. 아파트를 순수하게 주거 목적으로만 사는 사람은 없다. 극단적으로 말하면 전 국민이 부동산 투기꾼 내지 투자자라고 해도 과언이 아니다. 불편한 진실이다. 청와대 전 대변인 모씨 등 주변의 수많은 사례가 그 증거다.

  그런데 정부는 이런 시장 원리나 현실을 무시하는 정책만 폈다. 공급을 늘릴 생각은 않고 세금을 높게 매겨 수요를 줄이는 방법으로 부동산가격을 잡을 생각만 했다. 양도 세율을 최고 70%까지 올렸다. 그러나 양도세는 이익이 날 때 부과하는 것이다. 금리가 1%도 안 되는 상황에서 양도세 70%를 내도 부동산 투자는 수지가 맞는 장사다. 게다가 한국 특유의 전세제도로 인해 주택가격의 30%면 집을 살 수 있다. 이른바 갭 투자다. 예를 들어 10억짜리도 전세 7억을 안고 수중에 3억만 있으면 살 수가 있다. 2~3달 사이에 아파트 한 채 가격이 1억씩 오른다면 돈 있는 사람이 왜 안 뛰어 들겠는가? 그렇다면 그는 경제를 모르는 바보이거나 돈에 아주 초연한 사람이다.

  만일 지금처럼 세금 등 규제와 수요억제책만으로 부동산 가격 폭등을 막겠다면 더 혁명적 방법을 써야한다. 주택 가격에 관계없이 양도차익을 모두 100% 세금으로 환수하는 것이다. 그러면 주거 외 투자 목적으로는 부동산을 살 이유가 없어진다. 가격이 올라봐야 실익이 없기 때문이다. 다른 부작용은 있겠지만… 양도 세율 100%는 서민 등 주택 소유자 모두를 적으로 돌린다. 정권을 내놓는다는 각오가 없으면 시행할 수 없다. 참고로 전두환 정권은 다음해 “예산 동결”이라는 혁명적 방법으로 인플레를 잡았다. 그러나 그때는 지금과 달리 통일주체 국민회의 대의원에 의한 체육관선거로 대통령을 뽑았다. 정권을 내 놀 우려가 없었다.

  그렇다면 방법은 공급을 획기적으로 늘리는 것이다. 용적 율이나 재건축 규제를 확 풀어 수요공급에 따른 시장의 가격조절이라는 전통적 방법에 따르는 것이다. 이로 인한 문제 발생보다 부동산 가격 폭등의 폐해가 더 크기 때문이다. 물론 적절한 불로소득 환수정책도 함께 실시해야 한다. 이명박 박근혜 정부 시절의 부동산 가격안정이 좋은 예다. 이와 함께 지방을 살기 좋은 곳으로 만들기 위한 장기적인 정책도 아울러 펴야 한다. 자본주의 시장경제를 유지하는 한, 어떤 정책도 시장을 이길 수는 없다.